アパート経営の魅力と空室リスクを考えてみました。資産運用としてのアパート経営について

不労所得を得ようと思えば、不動産投資が思い浮かびます。

その中でも、最近もてはやされているのがアパート経営ですよね。

 

 

自分でアパートを所得して、それを貸し出す事で定期的に賃料を得ます。

不動産投資自体はそんなに難しいのじゃないし、手間のかかるものではありません。

 

銀行からお金を借りて、アパートを建ててるだけです。

書類上の手続きがメインとなります。

 

物件の入居者募集は不動産会社のお願いすることになるし、物件そのものの管理や修繕は管理会社にお願いするのでオーナー自体は何もする事はありません。

 

特段の緊急事態でない限りは管理会社とはメールなどを通じたやりとりになりますので、自分の手の空いた時間で十分とも言えます。

あとはひたすら自分の銀行口座に振り込まれてくるお金を確認する事で、アパート経営は非常に魅力ある投資手段の一つとなっています。

 

そう考えたら気軽な資産運用の投資先の一つにも考えられますね。

 

 

知識が必須

アパート経営をするには、やはり不動産経営の知識は必須となってきます。

 

現金を持っていない人は銀行から多額の借金を抱えて運営することになります。

いかに立地のよい場所で安くで不動産を立てて、満室で経営を続けるかのかかっています。

 

また不動産である以上、不動産市場の動きによって物件の価格も値動きしますのでどうしてもアンテナを張り巡らせる必要がでてきます。

 

不動産経営をするなら税金の知識も必須と言えるでしょう。

大金持ちならアパート経営一本でそれを仕事としておられる方もおられるでしょうが、会社員をしながらアパート経営をされている方も多いことかと思います。

 

不動産所得と経費計上の兼ね合いが非常に重要で、いかに経費をかしこく計上して所得を減らすかが重要になってきます。

 

 

もちろん大きなリスクを抱える

私は不動産投資で1年で1億の資産を作りました!なんて甘いキャッチコピーをよくみます。

「アパート経営」で検索してみるとそんな文句がごろごろとでてきます…。

 

ただ少し財務の事を知っている方なら、そんな甘い話なんてない事は一目瞭然ですね。

 

バランスシートが読める方ならすぐにわかるかと思います。

 

アパートを購入するには多額の資金が必要になります。

頭金を除いた額はローンを抱える事になります。

 

まぁ借金の事ですね。

アパート経営には多額の資金が必要とされます。

立地の良い場所なら5000万円とかそのレベルです。

 

もちろんそんなお金を持っているわけはないので、1000万円を頭金にいれて残りをローンで支払うとかいう訳になるのですね。

そこまで多額の借金を抱えてまで(リスクを負ってまで)、無理してする必要はないんじゃないか?って思います。

 

借金の額が大きい場合、そこに管理会社に費用等などを支払っていけば年間そんなに儲からないものです。

 

100万円ちょっととかそんな場合もあります。

入居者が埋まらなければ、赤字になる事もありえます。

 

1年で1億円なんて常識で考えれば、無理な話だとおわかりいただけるかと思います。

 

 

問題は多い

立地の良い場所にアパートを建てる事ができて、入居者の見込みもついてホッとしていたのもつかの間…近くに次々とアパートが建ち始めたなんて事もあります。

 

入居者が埋まるような立地の良い場所には、他の方もアパート経営をしたいと考えてどんどん建ててきます。

 

良い場所にはライバルアパートが次々と建ち始めて、悪い場所には入居者が埋まらないというジレンマに陥りやすいといわれています。

 

もともと土地を持っている方がアパート経営を始めた場合、家賃競争でどうしても負けてしまい、入居者が埋まらなくなる可能性があります。

 

そうなれば徐々に空室が増え始めて、収支が赤字になるという事もありえるのです…。

 

そして価格の安い郊外の場合は今度は人口の減少という根本的な問題を抱えています。

 

10年後、20年後と確実に人口が減っていく事はわかっています。

 

日本では一部の地域を除いて今後、人口は右肩下がりであり、長い目で見た場合、人口減という大きなリスクが存在するという事を認識しておきましょう、

 

 

長期ローンは論外

アパート経営はいかに自己資金を投入できるかにかかっています。

自己資金がなくて30年フルローンを選択して、経営がうまくいくと考えている方は相当浅はかな考えだと思います。

 

そもそもアパートなんて早ければ10年で老化がはじまります。

外観は古びてきて、いかにも中古アパートといった感じになります。

 

修繕して外観を保たないと「あぁ…」といった感じで人すら寄り付かなくなってしまいます。

きちんとメンテナンスをしていくにはそれなりにお金がかかるという事です。

 

初期投資を出してそれでおしまいという訳ではなく、定期的に大きな出費が発生し続けます。

 

10年で劣化がはじまるのに、20年たては本格的に塗装や屋根材の張替えなども必要になってきます。

 

 

長期ローンを抱えるという事はそれだけ大きなリスクを背負うという事です。

 

10年後、20年後もそのアパートが満室で要られる保障などどこにもなく、空室だらけの可能性もでてくるのです。

 

それでもローンは残ってしまいます。

 

そういう理由からアパート経営は自己資金を持っている人が、そのお金の運用先としてアパート経営をするレベルじゃないとリスクが大きすぎるのです。

 

 

結論はアパート経営は難しいという事

各地でアパート経営のセミナーなどが行われていて、一見簡単そうに見えます。

そっかお金を借りて、アパートを建ててあとは管理会社に任せておけば勝手にお金が入ってくるなんて幻想に囚われてしまいます。

 

 

しかし、毎年数十万単位で発生する修繕負担、家賃の値下げ、空室問題などと直面する場合も多いと認識しておかなければなりません。

 

そうなれば当初予想していた利回りを大きく下げる事になり、これなら最初からここまでリスクをとる必要がなかったのに…という話となります。

 

 

不動産経営は不労所得において多くの方が憧れる事でもありますが、そんな簡単な話ではないという事ですね。

 

頭金で5000万円くらいポンと出せるお金があればリスクをとってみてもいいかと思いますが、わざわざ銀行から多額のローンをしてまで始めるものではいと思うのですが…。

 

 

 

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